Berechnungsprogramm von der Abmahnung bis zur Wohnungsräumung. Produktinformation:  Mit dem Berechnungsprogramm können die Kosten für eine mögliche Räumung und Räumungsklage ermittelt werden. Das betrifft die Anwalts- und Gerichtskosten, die Kosten für den Gerichtsvollzieher, Kosten für die Einlagerung von Möbel, Austausch Schlösser usw. Das Programm ist einfach zu bedienen, es muss nichts installiert werden. Enthalten sind auch folgende Formulare:   - Abmahnung Mietrückstand - Kündigung wegen Mietschulden  -Aufforderung zur Räumung - Räumungsklage Ebenso sind enthalten, Tipps und Hinweise, wie der Vermieter vorzugehen hat und wie er die Wohnung am kostengünstigsten räumen lassen kann.
Die Wohnungsräumung   Spätestens, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug ist, steht dem Vermieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a / b BGB zu. Der Ablauf für den Vermieter: - dem Mieter eine Zahlungsaufforderung und Abmahnung wegen der offenen Mietrückstände schicken, darin muss gleichzeitig die Kündigung angedroht werden, wenn die Zahlungsrückstände nicht ausgeglichen werden. - reagiert der Mieter nicht mit einer Zahlung oder widerspricht aus sonstigen unberechtigten Gründen nicht, kündigt der Vermieter unbefristet und fordert ihn auf, die Wohnung bis zu einem festgesetzten Termin zu räumen. - erfolgt auch hierauf keine Reaktion des Mieters, kann der Mieter Räumungsklage bei Gericht einreichen. - wenn der Mieter auch auf die Räumungsklage nicht reagiert (dazu hat in der Regel 14 Tage Zeit), ergeht automatisch ein Räumungstitel. Dieses erhalten Mieter und Vermieter. Ablauf einer Zwangsräumung: Nachdem der Vermieter einen Räumungstitel (Räumungsurteil oder Räumungsvergleich in einem Prozess) gegen den Mieter erwirkt hat, kann der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden. Dieser setzt dann dem Mieter eine letztmalige Frist (meistens von 3 Wochen) zur freiwilligen Räumung der Wohnung  (§ 180 Nr. 2 II GVGA). Wenn diese  Frist erfolglos abgelaufen ist, kann die Zwangsräumung beginnen. Der Gerichtsvollzieher beauftragt dazu eine Speditions- bzw. Umzugsfirma. Nachdem der Mieter die Wohnung verlassen hat und die Wohnung leer geräumt ist, müssen dem Vermieter alle Schlüssel ausgehändigt werden. Damit gelangt der Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung und die Zwangsräumung ist beendet.   Das alles ist jedoch nur möglich, wenn der Vermieter einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten der Räumung gezahlt zahlt. Die Kostenvorschüsse für die Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung liegen bei ca. 2000-3000 Euro, die Vorschüsse für die Räumung eines Hauses sind noch teurer. Das sind die Kosten, welche für den Gerichtsvollzieher, die Umzugsfirma, eine Schlossauswechselung (200 - 300 Euro) und die Einlagerung von Inventar des Mieters anfallen. Hat der Mieter Möbel und andere Sachen in der Wohnung hinterlassen, werden diese in ein Pfandlokal oder in angemietete Räume eingelagert. Dort steht dem Mieter die Möglichkeit offen, in einer Zeit von zwei Monaten die Sachen auszulösen, bzw. unpfändbare Gegenstände herauszuverlangen. Anschließend können die Sachen verwertet werden, wenn noch ein Wert dahinter stehen sollte. Die Kosten der Einlagerung für den Hausrat eines Einfamilienhauses können monatlich ca. 500 Euro betragen. Der Vermieter hat  Anspruch auf Ersatz aller  entstandenen Kosten gegen den geräumten Mieter. Wenn dieser aber  kein Vermögen hat, bleibt der Vermieter in der Regel auf all diesen Kosten sitzen. Dazu kommen noch der Mietausfall und die  Anwaltskosten für den Räumungsprozess.   Es gibt aber noch Räumungsmöglichkeiten die billiger sind. 1. Die. Berliner Räumung Bei der  Berliner Räumung wird der Vollstreckungsauftrag eingeschränkt, sodass die Gegenstände des Mieters erst einmal in der Wohnung verbleiben sollen. Gleichzeitig macht der Vermieter an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher muss sich daran halten. Das Vermieterpfandrecht (geregelt in §§ 562 ff. BGB ) räumt dem Vermieter die Möglichkeit ein, an Gegenständen, die sich im Eigentum seines Mieters befinden und nach Entstehung des Mietverhältnisses dauerhaft in die Wohnung verbracht worden sind, ein Pfandrecht auszuüben, mit dem er offen stehende Mietforderungen sichern kann. Wenn die gepfändeten Gegenstände nicht innerhalb einer Zeit von 2 Monaten ausgelöst werden, können sie anschließend versteigert werden. Bei der Berliner Räumung hat darf der Gerichtsvollzieher nicht prüfen darf, ob alle in der Wohnung befindlichen Gegenstände überhaupt pfändbar sind. Das hat den Vorteil, dass erst einmal alles in der Wohnung verbleibt, auch wenn dann die nicht pfändbaren Sachen später heraus verlangt werden können. Aber auch hier werden die Schlösser ausgewechselt, so dass der Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung gelangt. Nach dem Urteil des BGH muss der Vermieter nur noch einen Kostenvorschuss in Höhe von ca. 400 Euro zahlen. Weitere Zahlungen sind nicht erforderlich. Hier entfallen die Kosten für den Abtransport der Gegenstände des Mieters. Oft holen Mieter ihre gesamten Möbel und Sachen dann auch noch selbst ab, weil sie nicht wollen dass alles komplett eingelagert wird. Damit spart sich der Vermieter dann auch die Einlagerungskosten. Holt der Mieter seine Sachen nicht ab, könnte der Vermieter die gepfändeten Sachen auch durch eigene Hilfskräfte transportieren lassen und sie selbst kostengünstig einlagern. Allerdings haben das die Gerichtsvollzieher auch das Recht, einen privaten Transport abzulehnen. Er wird dabei die Interessen von beiden Parteien berücksichtigen. Wenn die Wohnung nicht gleich wieder vermietet werden soll, dann können die Sachen auch ein paar Wochen in der Wohnung bleiben und der Vermieter kann die Sachen dann nach 2 Monaten entsorgen.   Die Hamburger Räumung Hier werden in einem ersten Schritt nur die Schlösser ausgewechselt und somit der Mieter aus der Wohnung gesetzt, aber der Besitz wird nicht sogleich wieder auf den Vermieter übertragen. Beim Räumungstermin erscheint der Gerichtsvollzieher mit einem Schlosser und einem Umzugsunternehmer, mit dem er eine Wohnungsbegehung macht, bei der ein Protokoll über die vorgefundenen Gegenstände angefertigt wird. Nach der Begehung übergibt der Gerichtsvollzieher dem Umzugsunternehmer die Wohnungsschlüssel, und beauftragt ihn dann, die Gegenstände aus der Wohnung zu schaffen und auf dem Gelände des Unternehmers einzulagern. Wenn sich der Schuldner meldet und mitteilt, dass er eine neue Unterkunft gefunden habe, kann auch veranlasst werden, dass die Sachen ohne Einlagerung gleich zur neuen Wohnung des Schuldners gebracht werden. Wenn die Wohnung leer ist, gibt der Umzugsunternehmer die Schlüssel an den Gläubiger (Vermieter) heraus. Auch bei dieser Räumung bedarf es des ausdrücklichen Antrages des Gläubigers oder zumindest seines Einverständnisses. Teilweise wird verlangt, dass der Mieter dieser Art der Räumung nicht widersprochen hat. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher sind hier niedriger als bei der klassischen Zwangsräumung. Die Vollstreckung ist aber hier erst rechtlich abgeschlossen, wenn die Wohnung leer geräumt ist, und die Schlüssel an den Gläubiger herausgegeben worden sind. Es können jedoch auch beide Räumungsvarianten miteinander verbunden werden. Wenn sich nach der ersten Phase (Schloss auswechseln und Entfernen des Schuldners nebst persönlicher Habe) verwertbares Eigentum zeigt, kann der Vermieter immer noch in eine Berliner Räumung wechseln.   Die Frankfurter Räumung  Auch hier kann der Kostenvorschuss gemindert werden. Der Gläubiger verbringt hier das Mobiliar des mit seinem eigenen Personal in eigene verschließbare, für den Gerichtsvollzieher aber zugängliche Kellerräume zur Einlagerung. Dadurch, dass hier eigenes Personal verwendet wird, fällt der teuerste Posten des Kostenvorschusses, der für das Transportunternehmen, und darüber hinaus auch die Kosten der Einlagerung weg. Es muss aber eine sachgemäße Lagerung gewährleistet sein. Gefahren entstehen durch die Haftung des Vermieters für alle Schäden, die durch sein Personal entstehen. Bevor dem Gerichtsvollzieher ein direkter Auftrag zur Räumung gegeben wird, sollte man über die Räumungsmöglichkeiten mit ihm sprechen. Für eine Räumung muss nicht zwingend ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Die Räumungsklage kann auch so bei Gericht eingereicht werden. Der Vermieter enthält dann vom Gericht ein Räumungsurteil. Damit kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. ________________________________ Räumung eines Hartz 4 Empfängers Oft sind es sozialschwache Mieter oder Hartz 4 Empfänger, die ihre Miete nicht mehr zahlen können. Hier gilt es auch für den Vermieter zu überlegen, ob für ihn im Vordergrund steht, die offenen Mietzahlungen zu erhalten oder ob es Hauptziel ist, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Es ist in beiden Fällen immer von Vorteil mit dem Mieter zu reden. Die ARGE überweist bei Hartz 4 Empfängern, auf Antrag, die Miete direkt an den Vermieter, wenn bekannt ist, dass der Mieter seinen Mietzins nicht an den Vermieter weiterleitet. Dazu ist das Amt bei Kenntnis sogar verpflichtet. Sollte also ein Mieter mit einer Monatsmiete in Verzug sein, kann dies der ARGE mitgeteilt werden und gleichzeitig drum gebeten werden, die Mietzahlung direkt zu überweisen. Das Jobcenter übernimmt auch Mietschulden des Hartz 4 Empfängers, wenn das dazu führt, dass der Vermieter von einer Räumung absieht. Der Mieter muss in diesem Fall die Räumungsklage beim Jobcenter vorlegen und auch ein Schreiben vom Vermieter, in dem dieser mitteilt, dass er auf die Räumung verzichtet, wenn die Mietschulden beglichen werden. Das Amt gleicht die Mietschulden aus und der Mieter muss diese Vorleistung dann an das Amt in Raten zurückzahlen. Das Jobcenter wird die Mietschulden aber nicht übernehmen, wenn der Vermieter trotz Ausgleich der Schulden auf die Räumung besteht. Dazu ist er auch berechtigt, wenn es schon einmal zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen gekommen ist. Wichtige Informationen: Auch wenn ein Mietvertrag nicht mehr besteht, weil er abgelaufen, aufgehoben oder von dem Vermieter oder Mieter gekündigt worden ist, kann der Vermieter den Mieter nicht einfach gewaltsam aus den Mieträumen entfernen bzw. entfernen lassen. Zulässig ist die Räumung nur mit Hilfe der staatlichen Organe (Gerichtsvollzieher, oder Polizeibeamte auf Anforderung durch den Gerichtsvollzieher). Diese aber dürfen erst tätig werden, wenn der Vermieter einen Räumungstitel (Räumungsurteil) vorlegen kann, der eine Vollstreckungsklausel enthält und auf dem vermerkt ist, dass der Titel dem zur Räumung verpflichteten Mieter zugestellt worden ist. Der Vermieter darf auch nicht einfach die Schlösser der Wohnung auswechseln. Nur mit Hilfe eines Vollstreckungstitels (Räumungsurteils) ist es dem Vermieter möglich, den Mieter dauerhaft aus den Mieträumen zu entfernen, wenn dieser die Mieträume nicht freiwillig verlassen will. Was der Vermieter nicht darf: Allein der Mieter entscheidet, wer Zugang zur Wohnung erhält. Will der Vermieter in die Wohnung, muss er sich rechtzeitig anmelden und den Grund nennen.  Der Vermieter hat also kein Recht auf einen Zweitschlüssel. Die Kaution muss in angemessener Frist nach Ende des Mietverhältnisses in angemessener Frist zurückgezahlt werden. Diese beträgt etwa drei Monate. Falls eine Nebenkostennachforderung zu erwarten ist, darf nur ein Teil der Kaution einbehalten werden. Paragraf 548 BGB. Eine teilweise Untervermietung kann ein Vermieter nicht verbieten. Allerdings muss der Mieter um Erlaubnis fragen (Paragraf 540 BGB), wenn er eine Wohngemeinschaft gründen will. Diese muss der Vermieter akzeptieren (Paragraf 553 BGB), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Mieter müssen darüber hinaus Routinekontrollen des Vermieters in ihrer Wohnung nicht hinnehmen.  Ohne Erlaubnis des Mieters darf auch nicht fotografiert werden. Während der Mietzeit darf der Vermieter wegen der Farbgestaltung der Wohnung überhaupt nicht in die Rechte des Mieters eingreifen. Klauseln, dass der Mieter in neutralen, hellen oder weißen Farbtönen zu renovieren hat oder an der Farbgebung der Räume nichts verändern darf, hat der Bundesgerichtshof alle für unwirksam erklärt (BGH, Az. VIII ZR 166/08, Az. VIII ZR 344/08, Az. VIII ZR 224/07, Az. VIII ZR 199/06).
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