Hier wäre ein Gerichtsentscheid notwendig, dass berechtige Mietschulden vorhanden sind, um vom Vermieterpfandrecht gebrauch zu machen.

Berechtigte Forderungen, sind Forderungen, die vom

Gericht bestimmt wurden oder die der Mieter nicht

abstreitet.

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf unpfändbare Gegenstände. Es gilt auch nicht für künftige Forderungen, die noch entstehen könnten. Das Vermieterpfandrecht setzt immer einen gültigen Mietvertrag über Grundstücke und Wohnungen voraus. Das Recht besteht auch für Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Das können beschädigte Sachen sein oder auch eine Forderung wegen unterlassender Schönheitsreparaturen. Das Vermieterpfandrecht bezieht sich auch auf künftige Forderungen, etwa auf Zahlung der Miete (BGH). Es ist aber eine gesetzliche Zeitgrenze gesetzt. Mietforderungen sind somit auf höchstens 24 Monate gesichert. Gepfändet werden können die Sachen, die der Mieter zu einem nicht nur vorübergehenden Zweck in die Räume gebracht hat und die dem Mieter auch gehören. Darüber hinaus müssen die Sachen auch pfändbar sein. Der Vermieter darf keine Sachen wegnehmen oder einbehalten, die dem Ehepartner; Bekannten oder Freunden gehören. Also Personen, die nicht im Mietverhältnis stehen. Das Vermieterpfandrecht kann also nur geltend gemacht werden, wenn die Gegenstände und Sachen Eigentum des Mieters sind und nicht einem Mitglied des Haushaltes gehören oder im Eigentum Dritter stehen. Beispielsweise gekaufte Möbel auf Raten. Diese gehören dann immer noch dem Möbelmarkt. Nur dann, wenn tatsächlich ein Einrichtungsgegenstand vom Vermieterpfandrecht erfasst ist, muss der Mieter ihn auch in der Wohnung belassen. Laut Gesetz steht Vermietern (§ 562 BGB) und Verpächtern (§ 592 BGB) ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters/Pächters zu. Bei der Pacht erstreckt sich das Pfandrecht zudem auch auf die Früchte der Pachtsache. Darunter fallen z.B. erzielte Miet- und Pachteinnahmen. Die gepfändeten Gegenstände müssen öffentlich versteigert (§ 1235 Abs. 1 BGB). werden. Die Versteigerung muss dabei durch eine der folgenden Personen erfolgen (§ 383 Abs. 3 BGB): für den Versteigerungsort bestellter Gerichtsvollzieher (§ 246 GVGA), befugter anderer Beamter (z.B. Notar, § 20 Abs. 2 BnotO) oder öffentlich angestellter Versteigerer nach § 34b Abs. 5 GewO. Der Vermieter darf die Gegenstände also nicht selbst verkaufen.

Vermieter Pfandrecht

Das Vermieterpfandrecht gibt es bei der Wohnraummiete (§ 562 BGB) und bei der Vermietung von Geschäftsraum (§§ 578, 562 BGB) Der Vermieter hat ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters, die dieser in der Mietwohnung untergebracht hat. Hierbei handelt es sich um ein Sicherungsrecht. Von diesem Recht, kann ein Vermieter gebrauch machen, wenn der Mieter Mietschulden hat und diese nicht auf anderem Weg einzutreiben sind. Der Vermieter könnte diese Sachen öffentlich versteigern oder einfach einlagern. Dieses Vermieterpfandrecht nutzt dem Vermieter aber nur etwas, wenn er auch in die Wohnung darf. Denn solange der Mieter noch in der Wohnung ist, darf er diese nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten. Die Forderung der Mietschulden muss aber berechtigt sein. Hat der Mieter widersprochen, dass er Mietschulden hat, weil er bspw. die Miete gemindert hat und der Vermieter diese Minderung aber nicht akzeptiert, dann handelt es sich nicht um eine berechtigte Forderung.

Der Vermieter macht sein Pfandrecht gegenüber dem Mieter geltend, in

dem er ihm dieses schriftlich mitteilt. Ein Gerichtsbeschluss ist dazu

nicht notwendig.

Ein Vermieter darf nicht einfach an der Tür des Mieters klingeln und die Herausgabe von Gegenständen verlangen, sondern muss sich zuerst bei Gericht einen Gerichtsbeschluss besorgen. Diesen wird er nur erhalten, wenn der Mieter nachweislich Mietschulden bei ihm hat. Nachweislich bedeutet, dass er ihn bereits wegen der Mietschulden verklagt hat und der Mieter als Schuldner gerichtlich benannt ist. Erst dann kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Gegenstände aus der Wohnung holt um diese dann zu versteigern. Solange es keinen Räumungsbeschluss gegen den Mieter gibt, also keinen festen Räumungstermin, darf der Vermieter die Wohnung nicht ohne Einverständnis des Mieters betreten.

Seit einigen Jahren gibt es ein vereinfachtes Verfahren, das

Berliner Modell.

Normalerweise bricht der Gerichtsvollzieher bei einer Zwangsräumung die Wohnung auf und nimmt den gesamten Hausrat in Verwahrung. Die Sachen dürfen aber nicht einfach entsorgt werden, sondern müssen eingelagert werden. Transport- und Lagerkosten entstehen. Deshalb ist das Berliner Modell günstiger. Hier hat der Gerichtsvollzieher lediglich für die Herausgabe der Wohnung zu sorgen, der Vermieter kann sich wegen bestehender Forderungen auf sein Pfandrecht berufen und das Mobiliar verwerten. Also mitnehmen und versteigern. Möchte ein Vermieter damit nach Berliner Modell geräumt wird, sollte er das dem Gerichtsvollzieher vorher mitteilen. Bei der Geschäftsraummiete gelten die Warenbestände, die zu Verkaufszwecken nur bestimmte Zeit in den Räumen gelagert werden, dennoch als eingebracht, sodass sich das Pfandrecht des Vermieters hierauf bezieht. Wenn ein Vermieter von seinem Pfandrecht Gebrauch macht, kann er in der Regel keine direkte Räumungsklage gegen seinen Mieter anstrengen. Das bedeutet, dass der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben darf, so lange die offenen Forderungen durch das Pfandrecht gedeckt sind.

Der Vermieter darf folgende Sachen nicht pfänden: Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte. Also Dinge, die der Schuldner für eine normale Lebensführung und für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit benötigt. Der Vermieter darf ohne gerichtliches Urteil die Wohnung des Mieters nicht räumen oder betreten. Der Vermieter kann das Pfandrecht nicht auf eine Untermieter anwenden. Bei Pachtverhältnissen können nur Rückstände geltend gemacht werden. Das gilt allerdings aber nicht für künftige Pachtforderungen. Dies bedeutet, dass auch künftig entstehende Pachtforderungen sich auf das Pfandrecht erstrecken.

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