Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungs/ Programm (für zurückliegende und auch für Folgejahre anwendbar) Produktinformation:  Ein Berechnungsprogramm, welches automatisch die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) errechnet und erstellt. Wahlweise nach Personenzahl oder Wohnfläche.  Ebenso kann die Heizkostenabrechnung damit erstellt werden. Die fertige Nebenkostenabrechnung/en kann ausgedruckt und dem/die Mieter übermittelt werden. Vorteile: Leichte Handhabung. Berechnet die Vorauszahlungen neu und gibt an, welcher Betrag nachgezahlt oder zurückerstattet wird. Leerstände werden berücksichtigt und auch unterschiedliche Abrechnungszeiträume. Möglich ist es auch, dass Nebenkosten für eine Mietpartei nach Personen und nach Wohnfläche berechnet werden können. Zum Beispiel:  Müllabfuhr nach Personenzahl aber Grundsteuer nach Wohnfläche. Das führt zu einer gerechteren Abrechnung für alle Mieter.
Nebenkosten Nebenkosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks regelmäßig entstehen. Davon sind Nebenkosten auf den Mieter umlegbar und andere Posten aber nicht. Einige Kosten müssen die Vermieter (Eigentümer) selber tragen. Nicht zu den Nebenkosten gehören und dürfen auch nicht auf Mieter abgewälzt werden: 1. Verwaltungskosten des Gebäudes. 2. Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten. Umlegbare Nebenkosten sind:  Nebenkosten sind: 1.  die öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört auch die Grundsteuer; 2.  Wasserversorgung, 3.  Entwässerung  4.  die Kosten der Heizungsanlage Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zuschicken. Der Abrechnungszeitraum muss immer ein Jahr betragen. Das muss aber nicht immer von Januar bis Dezember sein. Der Vermieter kann auch andere Abrechnungszeiträume wählen, etwa vom 1. Juli bis 30. Juni. Ein längerer Zeitraum ist nicht zulässig. Nach Ablauf der zwölf Monate kann er keine Nachforderungen mehr stellen und bleibt möglicherweise auf einen Teil der Kosten sitzen, die er bereits gezahlt hat. Andererseits ist der Vermieter auch nach Fristablauf nicht von der Pflicht befreit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Mieter hat auch nach Ablauf der Frist ein Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung. Hat der Mieter zuviel vorausgezahlt, kann er sein Guthaben einklagen und verlangen, dass die Vorauszahlungen angepasst werden. Der Vermieter muss auf die Zwölf-Monats-Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht achten, wenn er die Verspätung nicht verschuldet hat. Hat der Mieter die Nebenkostenabrechnung zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums noch nicht bekommen, beginnt die Ausschlussfrist. Das bedeudet, der Vermieter kann nichts mehr nachfordern.  Nebenkosten muss man als Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn diese auch wirksam im Mietvertrag vereinbart sind. Die Nebenkosten bestehen aus "warmen" Betriebskosten, also Heizkosten, Kosten der Wasserbereitung sowie die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage. Wenn ein Mieter nicht mit der Abrechnung einverstanden ist, kann er Einzelbelege beim Vermieter anfordern. Diese muss der Vermieter aber nicht kostenlos zusenden, sondern kann Geld für die Kopien verlangen. Die Nebenkostenabrechnung wird vom Vermieter einmal jährlich erbracht. Mit Hilfe unseres Programmes kann die Nebenkostenabrechnung leicht erstellt werden. Es werden alle verteilbaren Kosten mit den auf den jeweiligen Mieter entfallenen Beträgen aufgeschlüsselt. Wenn die über die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen geleisteten Beträge über den tatsächlich angefallenen Kosten liegen, erfolgt eine Rückerstattung der zu hohen Nebenkosten. Wenn die tatsächlich angefallenen Kosten jedoch über den Vorauszahlungen liegen, wird eine Nachzahlung für den Mieter fällig. Die Nebenkosten können wahlweise nach Personenzahl oder Wohnfläche abgerechnet werden. Ein neues Urteil besagt, dass es nicht zulässig ist, dem Mieter die Abschlagzahlungen in Rechnung zu stellen, die im Voraus an den Energieversorger geleistet werden. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen kann zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich ist.  Das ist nicht zulässig, da nur der Verbrauch des vergangenen Jahres zugrunde gelegt wird und somit nicht der Verbrauch des Mieters im Abrechnungszeitraum. Die Nebenkostenabrechnung (Heizkostenabrechnung) ist  zwar nicht ganz ungültig, der Mieter darf in diesem Fall jedoch die nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Heizkosten um 15% kürzen. (Az.: V III ZR 156/11). Der Mieter darf übrigens immer die Heizkostenabrechnung um 15 Prozent reduzieren, wenn Heizung und Warmwasser nicht nach Verbrauch abgerechnet wurden. Denn Heizkosten müssen immer zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden.... Das Besondere an unserem Programm ist, dass alle Nebenkosten innerhalb einer Mietpartei auch gemischt nach Personenzahl und Wohnfläche abgerechnet werden können.  Es müssen nicht alle Posten nach Wohnfläche oder alle Posten nach Personen berechnet werden. Das kann vorteilhaft sein bei verbauchsabhänige Kosten. Zum Beispiel Müllabführ oder Wasserkosten. Mehr Personen verbrauchen mehr Müll und mehr Wasser. Eine Anrechnung nach Personenzahl kann dann gerechter sein. Bei Grundsteuer und anderen verbauchsunabhängigen Nebenkosten spielt die Personenzahlt keine Rolle. Dann ist eine Abrechnung nach Wohnfläche gerechter für alle Mietparteien. Und so erstellt unser Programm auch die Nebenkostenabrechnung.  Je nach Auswahl des Vermieters oder Eigentümers. Kostenlos zum Nebenkostenabrechnungs- programm gibt es auf Wunsch jedes Jahr ein Download.  Sie erhalten also jedes Jahr kostenlos eine aktuelle Version, wenn das Programm einmal gekauft wurde. Sollen Nebenkosten neu hinzukommen, muss der Mietvertrag geändert werden. Denn das geht nur im Einverständnis mit dem Mieter.  Bankgebühren, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so erstellen, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch nicht geschulter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Der Verteilerschlüssel muss angegeben sein. Es muss also erkennbar sein, ob nach Personenzahl oder nach Wohnfläche abgerechnet wurde. Das Nebenkostenabrechnungs- Programm kann natürlich nicht festlegen, welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen. Hier müssen sich Vermieter informieren. In der Betriebskostenverordnung sind alle Nebenkosten aufgeführt, welche abgerechnet werden dürfen. Es dürfen auch nicht einfach Nebenkosten neu eingeführt werden, wenn diese nicht im Mietvertrag stehen.  Der Mietvertrag muss in diesem Fall von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Nebenkosten können auch Pauschale gezahlt werden. Darin dürfen dann aber keine Heizkosten enthalten sein. Überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nicht zahlen. Oft werden Wohnung ausgeschrieben mit viel zu niedrigen Betriebskosten. Ein Mieter sollte seine Erfahrungen hinzuziehen, um zu prüfen, ob es sein kann, dass eine Wohnung mit 100 m” nur 60 Euro Nebenkosten auskommen kann. Mieter sollten auch prüfen, dass sie nicht doppelt für bestimmen Nebenkosten zahlen. So darf es nicht sein, dass Kosten für die Schneebeseitigung im Mietvertrag aufgeführt sind und gleichzeitig noch Hausmeisterkosten, der genau diese Tätigkeiten ausführt. Vermieter oder Eigentümer müssen auch Mieter fragen, wenn sie vorhaben, einen Winterdienst zu bestellen. Denn, Vermieter können nicht einfach eine Firma beauftragen, dann die Kosten dafür über die Nebenkosten auf die Mieter übertragen. Das geht nur mit Einverständnis der Mieter. Im Nebenkostenabrechnungs-Programm können solche Positionen aber auch hinzugefügt werden. Es können aber auch einzelne Posten gestrichen werden.  Nebenkosten gehören nicht zur Kaltmiete. Sie sind in der Warmmiete enthalten. In vielen Städten bewerben Vermieter oder Makler ihre Wohnungen mit einer Warmmiete, obwohl es eigentlich keine Warmmiete ist. Denn zur Warmmiete gehören auch die Heizkosten. Das geht eigentlich schon aus dem Begriff selbst hervor.  Dann heißt es, die Wohnung kostet 600 Euro Warmmiete plus Heizung und Strom. Es geht aber noch schlimmer. Nämlich dann, wenn von Warmiete gesprochen wird und alle möglichen Kosten noch dazu kommen. Zum Beispiel Schornsteinfegerkosten, Winterdienst, Kabelfernsehen..  Wenn ein Mieter die letzten 3 Jahre keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten hat, sollte er auch nicht danach fragen, wenn er mit Nachzahlungen rechnen muss. Es gibt aber auch heute noch Mietverträge, in denen eine Pauschalmiete vereinbart ist. Erlaubt ist es allerdings nicht immer. Denn Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50 Prozent nach Verbauch abgerechnet werden. Oft bestellen Vermieter einfach einen Winterreinigungsdienst und rechnen die Mehrkosten über die Nebenkosten ab. Auch das, ist nicht ohne Weiteres einfach so möglich. Die Mieter müssen erst gefragt werden, ob sie einen Winterdienst haben möchten oder den Winterdienst selbst durchführen möchten. Ohne Zustimmung der Mieter ist das nur möglich, wenn die Mieter ihren Winterdienst nicht durchführen oder nicht ordnungsgemäß und es deshalb auch zu Streitigkeiten kommt. Was auch immer wieder vorkommt, dass Vermieter nachträglich Kosten für die Gartenpflege anteilig von ihrem Mieter verlangen. Auch das ist nicht ohne Weiteres zulässig.  Die Mieter müssen einverstanden sein. Mieter müssen immer auch über ihre zu zahlenden Nebenkosten zum Teil mitentscheiden können. Denn sie haben auch Eigeninteresse die Nebenkosten zu gering wie möglich zu halten. Am meisten aufpassen muss man jedoch, wenn Hausverwaltungen die Nebenkostenabrechnung erstellen. Hier werden schnell mal Posten abgerechnet, die nicht in der Betriebskostenverordnung stehen. So ist es auch mit Mieterhöhungen. Auch hier müssen Mieter aufpassen. Gerade, wenn die Miete wegen Modernisierung erhöht werden soll. Denn diese darf dann nur mit 11 Pozent der Gesamtkosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Das Programm zur Nebenkostenabrechnung beinhaltet schon alle Nebenkosten die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Falls Kosten hinzugefügt werden, muss jeder Vermieter oder Eigentümer selbst prüfen, welche Posten umlegbar sind. Festgeschrieben sind die umlegbaren Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung. Dort sind alle diejenigen aufgeführt, die abgerechnet werden dürfen. Es gibt verschieden Programme, mit denen die Nebenkostenabrechnung erstellt werden kann. Es kommt beim Kauf immer darauf an, für wie viele Mietparteien und wie umfangreich es sein soll.  Zu unterscheiden ist auch, ob ein Vermieter mit dem Programm die Nebenkostenabrechnung für ein oder mehrere Mietparteien erstellen will oder ob es ein Hausverwalter machen möchte. Denn die Hausverwaltung rechnet meist auch für Eigentumswohnungen ab und dabei kommen noch andere Posten hinzu. Wie zum Beispiel Verwaltungskosten oder Rücklagen.
1. Es werden die Gesamtnebenkosten des Hauses eingetragen.  Nebenkosten können hinzugefügt werden, falls diese nicht aufgelistet sind. Wenn die Heizkosten nicht separat abgerechnet werden, können auch hier Gesamtkosten eingetragen werden. 2. Dann werden die einzelnen Mietparteien hinzugefügt. Mit Name, Wohnfläche oder Personenzahl. Ebenso werden die monatlichen Vorauszahlungen eingetragen. Bis zu 20 Mietparteien sind eintragbar. 3. Soll auch die Heizkostenabrechnung erstellt werden, kann man dann zwischen Heizöl und Heizgas wählen. 4. Beim Heizöl wird der Gesamtverbrauch ermittelt. Das geschieht durch das Eintragen vom Anfangsbestand, Zukauf und Endbestand. Zusatzkosten für Wartung und Messungen können berücksichtigt werden. Auch die Warmwasserkosten können mit diesem Berechnungsprogramm errechnet werden. Der Verteilerschlüssel muss eingetragen werden. Denn Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50% nach Verbrauch berechnet werden. 5. Beim Heizgas wird ebenfalls zuerst der Gesamtverbrauch eingetragen. Der Grundpreis für Gas, Zählerstände und der Berechnungsfaktor. 6. Dann wird automatisch die Gesamtnebenkostenabrechnung und auch die einzelne Nebenkostenabrechnung erstellt. Alle Mietparteien sind aufgelistet. Bei jeder Mietpartei ist ersichtlich, wie hoch der Anteil an den gesamten Nebenkosten ist, wie viel Vorauszahlungen geleistet wurden und ob Nebenkosten nachgezahlt werden müssen. 7. Von der Gesamtabrechnung kann jede einzelne Abrechnung eingesehen werden. Das Berechnungsprogramm ermöglicht das. 8. Jede einzelne Nebenkostenabrechnung einer einzelnen Mietpartei kann gespeichert und auch ausgedruckt werden.
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