Die Vertragsstrafe ist ein pauschalierter Schadensersatz, den ein Bauunternehmer zahlen muss, wenn er den Vertragstermin nicht einhält. Der  Bauherr muss seinen tatsächlichen Schaden dabei nicht nachweisen. Es können hier feste Beträge vereinbart werden, die der Auftragnehmer zahlen muss, wenn er mit den Arbeiten nicht, wie vereinbart, fertig wird. Bspw.: 200 Euro für jeden weiterenTag, der über dem Fertigstellungstermin liegt. Eine Vertragsstrafe kann immer nur verlangt werden, wenn das im Vertrag vereinbart wurde. Ohne eine vereinbarte Vertragsstrafe muss ein tatsächlicher Schaden, zum Beispiel bei Rücktritt vom Vertrag oder Nichterfüllung, nachgewiesen werden. Vertragsstrafen sollten nur dann vereinbart werden, wenn bei Verzug der Fertigstellung finanzielle Schwierigkeiten zu erwarten sind. Denn der Bauherr wird die  Vertragsstrafe in den Preis einkalkulieren. Wird eine Vertragsstrafe vereinbart, so dürfen 0,25% der Gesamtsumme der Leistung pro Verzugstag angesetzt werden, wobei maximal 10% der Gesamtsumme nicht überschritten werden dürfen. Eine Vertragsstrafe fällt an, wenn der Auftragnehmer die vereinbarten Termine nicht einhält. Aus folgenden Gründen können Vertragsstrafen unwirksam sein: Verschuldensunabhängig formulierte Vertragsstrafenversprechen. Eine nach oben hin nicht begrenzte Vertragsstrafe. Die Vereinbarung einer zu hohen Vertragsstrafe. Vertragsstrafenklauseln müssen von der Formulierung verständlich sein. Ein Verstoß gegen dieses Gebot führt zur Unwirksamkeit. Urteil: Die Höchstgrenze für Vertragsstrafen bei Überschreitung von Fertigstellungsterminen im Bauwesen wurden von 10 % auf 5 %. gesenkt. Bundesgerichtshof. Wollen die Vertragsparteien in einem Bauvertrag eine Vertragsstrafe vereinbaren, so muss ein wirksames Vertragsstrafenversprechen abgegeben werden. Werden die Werkleistungen abgenommen, so muss sich der Auftraggeber die Vertragsstrafe vorbehalten, um sie nicht zu verlieren (§ 341 Absatz 3 BGB bzw. § 11 Nr. 4 VOB/B). Der Vorbehalt muss in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden, wenn eine förmliche Abnahme vereinbart worden ist. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Rahmen von Bauverträgen ist für den Auftraggeber ein Sicherungsmittel. Es soll den Auftragnehmer zur rechtzeitigen Erfüllung seiner Leistungspflicht anhalten und dient der einfacheren Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen. Vertragsstrafen können an die unterschiedlichsten Tatbestände angeknüpft werden. Gesetzlich geregelt wird die Vertragsstrafe in §§ 336-345 des BGB (Draufgabe und Vertragsstrafe) sowie in der Verdingungsordnung Bau, Teil B (VOB/B) § 11 Vertragsstrafe.  Erweist sich eine Vertragsstrafenregelung als unwirksam, ist nur ein Verzugsschaden ersetzbar. Wenn ein Auftraggeber das nachweist, kann er diesen Anspruch weiterhin durchsetzen. Eine Vertragsstrafe bei Bauverträgen soll ein Druckmittel darstellen, dass der Bauunternehmer seine Leistung pünktlich erbringt. Sie ist gesetzlich in §§ 339- 345 BGB und in § 11 VOB/B geregelt. Voraussetzung ist, dass verbindliche Termin vereinbart wurden und diese nicht eingehalten wurden. Häufig gibt es einen Bauzeitenplan. Eine Vertragsstrafe mit einem Tagessatz von 0,2% bei einer Obergrenze von 10% der Angebotssumme wurde noch als wirksam angesehen (BGH). Dagegen wäre eine Vertragsstrafe von 0,5% täglich mit einer Obergrenze von 5 % der Auftragssumme unwirksam (BGH). Der Tagessatz muss im Verhältnis zur festgelegten Gesamthöhe der Vertragsstrafe angemessen sein. Wir der Bauplan zeitlich überschritten, kann der Anspruch auf eine Vertragsstrafe entfallen, wenn dem Bauunternehmer kein Verschulden trifft. (keine Baugenehmigung, Baustopp usw.)
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