Bewertung Nachlass Immobilien Bei Immobilien richtet sich die Bewertung des Nachlasses nach dem Verkehrswert. Das ist der auf dem freien Markt der erzielbare Preis. Bewertung des Nachlasses einer Erbschaft Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung des Nachlasses verlangen. Ausnahmsweise kann aber dieses Recht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden.   Wertpapiere, Lebensversicherung, Immobilien wie Mietshaus oder Eigenheim dienen als Grundlagen für die Wertermittlung. Bei Wertpapieren ist das der Kurswert am Todestag des Erblassers. Nicht abgezogen werden der Dreißigste, Vermächtnisse, Auflagen, und die Erbschaftssteuer des jeweils Erb- und Pflichtteilsberechtigten. Geld, Wertpapiere, Spareinlagen, auszahlbare Versicherungsleistungen u. ä. werden mit dem Betrag bewertet, der zum Zeitpunkt des Todes oder des Nachlasses tatsächlich als Verkehrswert vorhanden ist. Bei größeren Nachlässen kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der dann die Erbmasse zu sichern und zu verwalten hat. Bedeutet das viel Arbeit, kann er in der Regel dafür eine Vergütung verlangen. Verwendet er die  Nachlassgelder für sich selbst, entfällt der Vergütungsanspruch. Und er kann natürlich angezeigt werden. Teilung des Nachlasses Maßgebend für die Teilung des Nachlasses unter den Miterben sind die Anordnungen des Verstorbenen. § 2048 BGB. Wenn eine Teilungsanordnung in einer letztwilligen Verfügung nicht enthalten ist, müssen sich die Miterben untereinander einigen. Kommt keine Einigung zustande, gelten die gesetzlichen Regelungen. Der Nachlass ist in Geld umzusetzen. Der Überschuss ist im Verhältnis der Erbteile zu teilen. Wurde also ein Haus an mehreren Erben vererbt und die Erben können sich nicht einigen, wer das Haus behält und wer, wen dafür auszahlt muss das Haus verkauft werden und dann wird das Geld aufgeteilt. Auf Antrag eines Miterben hat das Nachlassgericht die Teilung des Nachlasses zwischen den Beteiligten zu vermitteln, wenn kein Testamentsvollstrecker  vorhanden ist. Im Falle der Versteigerung eines Grundstücks tritt der Versteigerungserlös an die Stelle des Grundstücks. Der Erlös fällt dann in den Nachlass. § 180 Zwangsversteigerungsgesetz. Bei der Erbengemeinschaft verwalten die Miterben den Nachlass bis zur Teilung gemeinschaftlich. Unter die Verwaltung des Nachlasses fallen alle rechtlichen und tatsächlichen Handlungen, die der Erhaltung, Nutzung und Vermehrung des Nachlasses dienen. Die Miterben sind von der Verwaltung des Nachlasses ausgeschlossen, wenn diese Befugnis einem Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter oder einem Nachlassinsolvenzverwalter zusteht. (es kann also nur ein Nachlassverwalter oder die Erben den Nachlass verwalten) Der Miterbe kann die Auszahlung aus dem Nachlass erst bei der Teilung verlangen. Wenn aber die Teilung des Nachlasses für länger als ein Jahr nach dem Erbfall ausgeschlossen ist, kann jeder Miterbe die Verteilung der Erträge, die sich nach Abzug der Kosten ergeben, zum Schluss eines Kalenderjahres verlangen. § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Bewertung des Nachlasses hat auch Bedeutung bei der Berechnung des Pflichtteils. Für die Bewertung müssen zum einen die einzelnen Vermögenswerte erfasst und bewertet werden. Zum anderen sind die vom Erblasser hinterlassenen Schulden abzuziehen. (denn auch Schulden werden vererbt) Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, kann man auch einen "öffentlich bestellten Sachverständigen für Wertermittlung" mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen. Der kostet allerdings Geld. Es gibt drei Verfahren und den Wert eines Grundstückes zu ermitteln: Im Sachwertverfahren werden der Immobilien- und der Grundstückswert einzeln ermittelt. Dabei resultiert der Verkehrswert aus den Kosten, die für den Bau der Immobilie entstanden sind. Danach entspricht der Verkehrswert eines neuen Hauses, der Summe seiner Herstellungskosten. Je nach Alter des Hauses wird prozentual abgezogen. Wenn es sich bei der begutachteten Immobilie um eine bewirtschaftete Immobilie handelt, wird aus dem möglichen jährlichen Reinertrag zusätzlich der Ertragswert ermittelt. Um den Grundstückswert zu ermitteln, wird wenn möglich, das Vergleichswertverfahren herangezogen. Dazu braucht es jedoch in der Umgebung des Grundstückes, dessen Verkehrswert zu ermitteln ist, weitere in Größe und Lage ähnliche Grundstücke. Für das Finanzamt ist der Ertragswert auch von Bedeutung: Sollte das Grundstück nicht vermietet sein, so wird anhand des örtlichen Mietspiegels die übliche Miete ermittelt. Berechnungsfaktoren sind dabei vor allem das Baujahr und die Quadratmetergröße. Den Mietspiegel gibt die örtlich zuständige Gemeinde- oder Stadtverwaltung heraus. Das kostet aber auch Gebühren. ca. 5 Euro. Diese Jahresmiete wird mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Davon ist wegen des Alters ein jährlicher Abschlag von 0,5 % ( höchstens jedoch 25 % ) abzuziehen. Sollte es sich um ein Wohngebäude mit lediglich ein oder zwei Wohnungen handeln, erfolgt ein Zuschlag von 20 %. Was passiert mit dem Nachlass in der Zeit, bis der Erbe ermittelt wurde? Es ist möglich, den Nachlass gerichtlich sichern zu lassen. Das ist immer dann zu empfehlen, wenn noch ungewiss ist, wer eigentlich Erbe ist, ob es mehrere Erbe gibt usw. Die Sicherung kann durch Siegel, Hinterlegung von Geld und andere Wertgegenstände erfolgen und auch eine Kontosperrung ist möglich. Es kann auch ein Nachlasspfleger beauftragt werden. Die Beauftragung kann ein Erbe vornehmen. Der Nachlasspfleger ist grundsätzlich auch mit der Erbensuche beauftragt. Die Beantragung einer Nachlasssicherung ist nicht nur für die Erben möglich, sondern auch für Gläubiger zur Sicherung ihrer Ansprüche. Die Sicherungsmaßnahmen werden aufgehoben, wenn der Erbe feststeht. Beantragt werden kann das beim Gericht. Notwendig sind dafür ein Erbschein oder ein Testament, aus dem die Erbberechtigung hervorgeht. Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht. Das Gleiche gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat (§ 1960 Abs. 1 BGB). Wenn der Erbe bekannt und nur sein Aufenthaltsort unbekannt ist, kommt es zur Abwesenheitspflegschaft. Sobald der Erbe ermittelt ist, wird die Nachlasspflegschaft aufgehoben. Wer eine Eigentumswohnung erbt, erbt damit auch Wohngeldrückstände, die der Erblasser angehäuft hat.. Eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass gemäß § 780 ZPO ist nicht möglich. Bundesgerichtshof. Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter einen Nachlassbestand, der von einem Notar aufgenommen wird, dann muss der Erbe, das auch so vorlegen. Der Erbe kann nicht darauf verweisen, dass er selbst den Nachlassbestand auflisten kann. Ä.a. LG Kleve. Wer erbt, der erbt auch den Mietvertrag des Verstorbenen. Er kann diesen Mietvertrag aber außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Erbe kann die Forderungen auf den Nachlass beschränken. Hat der Erbe also gar nichts geerbt, muss er nicht mit seinem Privatvermögen für Mietschulden, Räumungskosten oder ähnliches einstehen. Ä.a.Urteil des BGH
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