Die Höhe der Mietschulden spielt keine Rolle. Das wichtigste Kriterium ist wohl, dass

durch die Übernahme der Mietschulden, tatsächlich eine Räumung verhindert werden

kann.

Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein, teilt das Gericht dem Sozialamt das mit. den Tag des Eingangs der Klage, die Namen und die Anschriften der Parteien, die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete, die Höhe des geltend  gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist, mit. 

Das Sozialamt schreibt den Mietschuldner dann im

Normalfall an und bitten diesen zu einem Termin, um über

die Situation zu sprechen.

Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit des Mieters beruht.  Das kann der Fall sein, wenn es rechtliche Probleme mit dem Vermieter gibt. Der Mieter die Miete aus anderen Gründen nicht zahlt.

Übernahme von Mietschulden durch Jobcenter

Besteht die Gefahr, dass der Bedürftige obdachlos wird, Übernimmt das Jobcenter meistens die Mietschulden.  Dazu muss die Kündigung oder die Räumungsklage des Vermieters vorgelegt werden.  Mietschulden sind Ansprüche aus rückständigen Forderungen - z.B. des Vermieters oder eines Energieversorgungsunternehmens wegen nicht bezahlter Rechnungen. Die drohende Wohnungslosigkeit im Sinne des § 22 Abs. 5 Satz 2 SGB II ist Voraussetzung dafür, dass der Leistungsträger die Mietschulden eines ALG II Beziehers übernimmt. Auch Zinsraten bei Hausbesitz, nicht aber Tilgungsraten, können übernommen werden. Oft muss auch nicht erst die Räumungsklage abgewartet werden und es reicht aus, dass der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigt. Zum Beispiel, wenn davon auszugehen ist, dass die Übernahme der Mietschulden nicht mehr dazu führt, dass der Vermieter auf die Räumungsaufforderung verzichtet. Wenn dem Mieter bereits das zweite Mal wegen Mietschulden fristlos gekündigt wurde, dann kann der Mieter auch durch Zahlung der Mietschulden die Räumungsklage nicht mehr abwenden, wenn der Vermieter das nicht möchte. 

Gesetzlich kann ein Räumungsurteil nur bei erstmaliger Kündigung wegen

Mietschulden vermieden werden, wenn die Forderungen bis zum möglichen

Gerichtstermin wegen Räumung beglichen sind.

Also sollte es erst gar nicht zur Räumungsklage kommen. Das kann das Jobcenter verhindern, wenn die Mietschulden schon bei einer fristlosen Kündigung übernommen werden. Allerdings liegt es im Ermessen des Vermieters, ob er trotzdem Räumungsklage einreicht. Und es liegt auch im Ermessen des Jobcenters, ob die Mietschulden übernommen werden. Meistens wird aber positiv entschieden. Gerade dann, wenn es zum erstem Mal beantragt wird. Es wird in diesem Fall auch nur ein Darlehen gewährt. Das muss dann in monatlichen Raten zurückgezahlt werden. Es wird also vom monatlichen Regelsatz einbehalten.  Das Jobcenter wird die Forderung des Vermieters auch direkt an diesen überweisen und wahrscheinlich zur Bedingung machen, dass die Miete ab diesem Zeitpunkt immer direkt an den Vermieter überwiesen wird.

Bedingung für die Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter ist also:

- dass bereits eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug vorliegt, - dass es keine andere kurzfristige Wohnmöglichkeit gibt, - dass der Hilfesuchende sich bereit erklärt, das Darlehen zurückzuzahlen und auch damit einverstanden ist,. dass die Miete künftig direkt an den Vermieter überwiesen wird. Oft kommen Hilfeempfänger viel zu spät zum Jobcenter und bitten um die Übernahme von Mietschulden.

Wichtig zu wissen:

Wer eine Räumungsklage erhält und daraufhin keinen Widerspruch einlegt, erhält ein Räumungsurteil. Da kein Widerspruch eingelegt wurde, ist dann automatisch ein Urteil gesprochen worden. Denn der Verklagte hat sich nicht geäußert und dem Vermieter wurde somit recht gegeben. Der Vermieter hat dann praktisch ein Räumungsurteil mit dem er jederzeit  vollstrecken kann. In diesem Fall verlangt das Jobcenter, dass der Vermieter gefragt wird, ob er auf die Vollstreckung vorerst verzichtet, wenn er seine rückständigen Mieten erhält. Lehnt er das ab, werden auch die Mietschulden nicht übernommen. In diesem Fall können Hilfeempfänger noch zum Sozialamt gehen (Stelle für Wohnungslosigkeit). Diese versuchen oft, noch mit dem Vermieter zu verhandeln. Das Sozialamt wurde eh automatisch schon von der Räumungsklage informiert. Und hat den Hilfeempfänger sicher schon zu eine Terminvorladung angeschrieben.

Erst mit der Bestätigung, dass der Vermieter auf die Räumung verzichtet, übernimmt

das Amt Mietschulden, wenn bereits ein Räumungsurteil ergangen ist.

Bei einer fristlosen Kündigung oder einer Räumungsklage ist das anders. Dann können die Mietschulden auch ohne Erklärung des Vermieters übernommen werden. Weil dann mit einer Zahlung der rückständigen Miete ein Räumungsurteil abgewendet werden kann. Eine Räumung kann immer nur bis zum Räumungsurteil durch Ausgleich von Mietschulden verhindert werden. Wer aber auf eine Räumungsklage nicht mit einem Widerspruch reagiert, muss mit einem Räumungsurteil rechnen, das in seiner Abwesenheit gesprochen wird. Wird ein Widerspruch gegen eine Räumungsklage eingereicht, kommt es zu mündlichen Verhandlung. Und dazu wird auch der Mietschuldner dann geladen.

Zu diesem Termin muss spätestens die Mietschuldenübernahme durch das Amt

bestätigt sein oder schon ausgeglichen sein. Dann wird die fristlose Kündigung

unwirksam.

Aber, ab Räumungsurteil kommt es nur noch auf die Kulanz des Vermieters an und auf das Gericht, das auf Antrag eine Räumungsfrist einräumen kann. Und das weiß auch das Jobcenter und das Sozialamt. Die Räumungsklage und das Räumungsurteil sind unterschiedlich rechtliche Dinge. Mit unterschiedlichen Folgen. Man kann natürlich auch gegen ein Räumungsurteil noch Widerspruch einlegen. Es hat aber in den wenigsten Fällen Aussicht auf Erfolg.  Denn dieses Urteil wurde aus berechtigtem Grund gesprochen. Jedoch sollten alle Mittel ausgeschöpft werden und darum sollte auch Widerspruch eingelegt werden.

Das Jobcenter übernimmt in bestimmten Fällen die Mietschulden in Form eines

Darlehens.

Dazu müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Landessozialgericht hat diese folgendermaßen bestimmt: - Weil ein Darlehen beantragt, muss zu diesem Zeitpunkt   schon Leistungsempfänger sein. - Die Wohnungsgröße und die Miete müssen angemessen    sein. - Der Antragsteller muss sich bemüht haben, die   Mietschulden selbst zu begleichen.     Er muss schon versucht haben, mit dem Vermieter eine   gütliche Einigung zu erzielen. Ä.a. LSG NRW

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